Kényelmes és olcsó fenntartású felújított lakás a csepeli HÉV végállomásához közel

 A bejegyzés egy XXI. kerületi felújított nagy méretű 73 nm2-es panel lakásról készült. Azoknak ajánlom megvételre, akik nem szeretnének bajlódni egy teljes körű lakásfelújítással úgy, hogy mind az építőanyag árak, mind az építőipari munkabérek jelentős mértékben növekedtek az elmúlt időszakban. A nappali és a két hálószoba (azaz 3 szoba) világos, nagy méretűek kényelmes életteret biztosít egy nagyobb család számára is.  A szigetelet társasház és a szabályozható fűtésnek köszönhetően olcsó a fenntartása. Pár száz méteren belül busz, HÉV érhető el, így a Boráros tér 20 perc alatt megközelíthető. A lakáshoz tartozik egy nagy méretű pince. A ház előtt pedig jellemzően van ingyenes parkolóhely.

I. ÉRTÉKELÉS

A lakás minden adottságát figyelembe véve az alábbi pontokban szedjük össze az értékelés eredményét. Hogy ez mit is jelent, arról ide kattintva olvashatsz bővebben.

TETSZETT

• Felújított lakás (fürdő, konyha, szobák, víz, villany stb.)
• Szigetelt társasház, így olcsó a fenntartása
• Második emeleti erkélyes lakás, ami zárt folyosón közlíthető meg 
• Beépített szekrények (sok lomot elnyel)
• Kiváló közlekedés (tömeg 100 m-en belül, HÉV 1000 m-en belül)
• Kiváló környék (iskolák, óvodák, parkok, vásárlási lehetőség) és zöldövezet
• Ház előtt ingyenes a parkolás

NEM TETSZETT

• Az erkély a szomszédos tömbre néz, jobb volna egy parkos kilátás (bár a 2. emeleten ez igen ritka)
• Fürdőszoba lehetne nagyobb (azonban panel lakásokban ez a standard méret)
• 100 m-en belül csak egy Coop van, nagyobb bevásárláshoz (pl. Tesco, SPAR) kb. 5-10 percet sétálni kell

II. PONTOZÁS

Meghatározott szempontok alapján 1-10-ig terjedő skálán értékeljük az ingatlant, ahol az 1-es a leggyengébb pontszám, a 10-es pedig a legmagasabb. Az értékelés szubjektív vélemény, azonban hogy mi alapján alkottuk a véleményünket, arról lentebb bővebben lehet olvasni.

III. BEFEKTETÉS

Az ingatlanokat befektetői szemmel is minősítjük (gazdasági számítások alapján, alább olvasható), illetve a vételárat is megbecsüljük figyelmbe véve a piacon jelenleg eladó ingatlanokat.

Az ingatlan vételára: 51.900.000,- Ft.

* infláció 20 éves KSH értéken számítva (medián 3,9 %), hitel esetében fix kamatozású hitellel számolva (THM 5,25 %), bérleti díjbevétel után adók levonása megtörtént

IV. ELÉRHETŐSÉG

Ide kattintva érhető el a hirdetés

V. KÉPEK

Alaprajz

Előtér

Nappali

Hálószoba I.

Hálószoba II.

Fürdőszoba

Fürdőszoba

Közlekedő

Közlekedő

Erkély

VI. FENNTARTÁSI KÖLTSÉGEK

A lakás fenntartási költségei nagy kedvezőek, hiszen 

• mind a meleg, mind a hidegvíz órával méri a fogyasztást kb. 3.000 Ft / hó (becsült)
• a fűtést a távhő szolgáltatja, ami kényelmes, környezetbarát és lássuk be, hogy egy ilyen lakásban viszonylag ritka, hogy valaki szénmonoxid mérgezés áldozata legyen. Az alapdíj télen-nyáron kb. 11.000 Ft / hó átalány (de lehet kérni a szolgáltatótól a tényleges fogyasztás szerinti alapdíj megállapítását). FONTOS! Itt nem merül fel olyan költség, mint hogy a konvektorok, cseréje, karbantartása, kombi gázkazán cseréje, javítása, bojler cseréje, javítása stb
• A fűtési költségekkel kapcsolatban fontos megjegyezni, hogy a 11.000 Ft / hó alapdíjból évente kb. a felét visszakapja a tulajdonos (mivel nagyon jól szigetelt a ház), így a ténylges fűtési költség kb. 5.5000 Ft / hó. 
• villany (fogyasztás alapján) kb. 5.000 Ft / hó
• közös költség 9.700 Ft / hó
• szemétszállítás 2.068 Ft / hó
• házban van internetszolgáltatás pl. DIGI réz technológia  vagy UPC (Vodafone)

A havi rezsi kb. 20 - 25.000 Ft / hó (fogyasztástól függően).

VII. ÁRVÁLTOZÁS HOZAMA

Minden eladó lakás esetében gazdasági számítást végzünk, ahol befektetői szempontok szerint minősítjük az ingatlanokat. Az árváltozás hozama azt mutatja meg, hogy a lakás vásárlásával - csak a piaci árváltozásokat figyelembevéve - mekkora ÁTLAGOS éves hozamot tudunk elérni. Ezt össze tujduk hasonlítani az aktuális betéti kamatokkal (pl. állampapír hozama). Mivel a módszertanunk egységes, így valamennyi használt és új építésű lakás esetében azonos számításokat végzünk, azonos feltételekkel, DE figyelembe vesszük az egyedi tényezőket is (pl. ingatlan állapota, típusa, elhelyezkedésd stb.).

* infláció 20 éves KSH értéken számítva (medián 3,9 %), hitel esetében fix kamatozású hitellel számolva (THM 5,25 %)

VIII. BÉRBEADÁS HOZAMA

A számítások során feltételezzük, hogy a jövedelem maximum elérése a cél, így a megvásárolt ingatlant bérbeadjuk. A kezdő évben megállapított bérleti díjat minden évben az inflációval növeljük. Az így keletkezett jövedelmet csökkentjük valamennyi költséggel (pl. biztosítási díj, karbantartási költségek, jövedelem adó stb.). A bérleti díjbevételt terhelő adó mértéke az évek során változatlan marad.

Az ingatlan vásárlás első évében bérleti díjbevétellel nem számolunk, mivel feltételezzük, hogy ebben az időszakban felkészítjük az ingatlant a kiadásra (ez a felújítandó lakásoknál releváns, ill. a bérleménybe adásnak is van átfutási ideje pl. hirdetés, szerződéskötés a bérlővel stb). A bérleti díjjal éintett hónapok száma évente 11 hónap, átlagosan évente 1 olyan hónappal számolunk mikor nem keletkezik bérleti díj bevétel. A bárleti díjat az inflációval növeljük évről évre, mint ahogy a költségeink is az inflációval emelkednek évről évre. Óvatos becslést készítünk, ezért rögzítjük ezeket a feltételeket valamennyi ingatlan esetében. 

A hitelnèl pedig fix kamatozású és 20 éves futamidejű hitelkonstrukcióval számoltunk.

A kezdő évben a havi bérleti díj 150.000 Ft/hó.

* infláció 20 éves KSH értéken számítva (medián 3,9 %), hitel esetében fix kamatozású hitellel számolva (THM 5,25 %), bérleti díjbevétel után adók levonása megtörtént