Teszteljük az eladó lakásokat, de hogyan?

Mi a blog célja, mivel foglalkozunk?

Mire számíthatsz, amikor olvasod a bejegyzéseket?

Miért olvass minket?

1. Miről szól a blog?

A blog témája tömören az ingatlanbefektetés, ingatlanvásárlás, DE itt megtalálod az interneten hirdetett eladó lakások vásárlói szempontok szerinti értékelését is, ill. olyan pénzügyi/gazdasági számításokkal is alátámasztjuk az ingatlanbefektetési elképzeléseidet, ami alapján könnyen, gyorsan és biztonságosan dönthetsz az ingatlanvásárlás mellett. Továbbá tisztában leszel azzal is, hogy várhatóan a hirdetésben szereplő ingatan mekkora hasznot termelhet az évek során.

Furcsán hangzik igaz? Úgy tekints erre a blogra, mint az szállodák "Tripadvisorára", vagy a mobiltelefonok "Mobilarénájára", esetleg az utazások "Utazómajmára", vagy az autótesztek "Totalcarjára" (értsd ez alatt, hogy magánvéleményt írunk az ingatlannal kapcsolatos tapasztalatainkról - a szerk.) és ezt kiegészítjük még némi pénzügyi tudatossággal is, ha már milliókat fogsz elkölteni. Érdekesen hangzik igaz? Magánvéleményt alkotunk a lakás előnyeiről, hátrányairól, néhány szempont alapján egy skálán értékeljük az adottságokat, így minden hirdetés kap egy összesített pontszámot azért, hogy valamennyi eladó ingatlan összehasonlíthatóvá váljon. Logikusan hangzik ugye? 

Nem titkolt célunk ezzel, hogy az ingatlanok hirdetése a fizikai valósághoz közelítsenek. Időt spórolunk neked, hiszen a bejegyzéseket elolvasva már el tudod dönteni, hogy a "teszt" alapján számodra érdekes-e az ingatlan vagy sem anélkül, hogy a megtekintésre órákat pazaroltál volna. A bejegyzéseket olvasva viszont, ha úgy döntesz, hogy érdemes személyesen is megnézni az ingatlant, akkor már egészen pontosan tudni fogod, hogy mire számíthatsz, így nem fog az a bizonyos kellemetlen meglepetés érni. Mivel mi csak az olvasóink felé vagyunk elkötelezve, ezért objektív képet tudunk adni számotokra az adott ingatlanról, és talán sikerül olyan szempontokat is megmutatnunk, amire korábban nem is gondoltál volna.  Ezért érdemes gyakran böngészgetni a bejegyzések között, ott megtalálod az éppen aktuális ajánlatokat.

A blog szerkesztőinek szívügye a pénzügyi, gazdasági elemzések készítése és kiértékelése, minden forint elköltését - ami járhat hozammal is, ilyen pl. egy lakásvásárlás is - igyekszünk pénzügyi alapon is minősíteni és értékelni. Hogy miért? Mert egy lakásvásárlás nagyon komoly elköteleződést jelent, rengeteg pénzt, kötelezettséget (pl. hitelt) kell vállalnod, így ahhoz, hogy érdemi és megalapozott döntést tudj hozni, bizony szükséges a pénzügyi szemlélet. Hogy miért? Mert ha nem így teszel milliókat fogsz elbukni, vagy olyan döntést hozol, amit hosszú éveken keresztül "nyögdécselni fogsz". Megéri? Megéri időt szánni kicsit olvasgatni, igaz? Mi azt gondoljuk, hogy nagyon is, ezért ajánljuk neked a blog olvasását.

Folytassuk az imént leírtakat azzal, hogy még inkább kibontjuk az értékelési és pénzügyi vonatkozásokat egy ingatlan vásárlás során. Bizonyára sokszor olvastad egy-egy ingatlan hirdetésben, hogy "Befektetők figyelem", vagy "Befektetőknek ajánlom", vagy "Kiváló befektetési lehetőség" és így tovább. Az ingatlan vásárlás valóban jó befektetés lehet, DE ahhoz hogy különbséget tudj tenni a jó, közepes és a rossz befektetési ajánlatok között, ahhoz szükséges mélyebbre ásni. Meg kell ismerkedned olyan fogalmakkal, mint hogy hozam, megtérülés, infláció, reálhozam és még sorolhatnánk. Ha ezeket a fogalmakat megismerted, akkor meg kell tanulni azt, hogy egy-egy pénzügyi döntés - jelen esetben ez az ingatlan vásárlás esetében - ezeket hogyan alkalmazzuk. 

Mielőtt vadul elkezdenél keresgélni a Google-ben, hogy melyik fogalom pontosan mit is jelent, ne tedd mi könnyen, gyorsan és közérthetően egy-egy példán keresztül bemutatjuk neked.

Milyen bejegyzésekre lehet számítani? 

A bejegyzések témája minden esetben az ingatlanvásárlásokhoz köthetők. Olyan gyakorlati kérdéseket dolgozunk fel, mint hogy milyen költségei vannak a vásárlásnak, milyen szempontok alapján válaszd ki az ingatlant, mit mutat a tulajdoni lap, hol lehet ügyvédet fogadni stb. A bejegyzéseket inkább gyakorlati oldalról kívánjuk bemutatni, mintsem nagyon elméleti, filozófiai útra terelni azokat. Szeretnénk, ha a blog az általános ingatlan vásárlással, befektetéssel kapcsolatos ismereteket bemutatná az olvasónak mindazoknak, akik még csak tervezgetik, esetleg már az adás-vételi eljárás folyamatban van, vagy épp azoknak akik csak szeretnének tájékozódni a témában. 

Az általános tájékoztató bejegyzések mellett, helyet kapnak a piacon elérhető ingatlanokról alkotott magánvélemény, értékelések, pénzügyi kilátások, elemzések is. Szeretnénk ingatlanokat ajánlani, amiket érdemes lehet megvenni, amit úgy ítélünk meg, hogy az egy jó, esetleg kiváló lehetőség lehet.

A bejegyzésekben szeretnénk ugyanakkor felhívni a figyelmet arra is, ha az adott ingatlan esetében kockázatot látunk, vagy épp az eladási árat alkuképesnek ítéljük meg, mint ahogy azt is jelezni fogjuk, ha ez egy kiemelkedő vételi lehetőség.

Mi alapján alkotunk véleményt?

A véleményalkotás során számos szempontot veszünk figyelembe, úgymint:

• környék: milyen infrastruktúrával rendelkezik az adott környék, tehát van-e és milyen távolságra van iskola, óvoda, kórház, orvosi rendelő, gyógyszertár, bevásárlási lehetőség, parkok, játszóterek stb. A környék az a szempont egy ingatlan esetében, amin nem lehet a későbbiekben változtatni.
• elhelyezkedés (lokáció): az ingatlan központi helyen van-e, tömegközlekedéssel, autóval milyen gyorsan megközelíthető a legfőbb csomópontoktól, pályaudvaroktól. Erre a szempontra is igaz, hogy a lokáció nem változtatható az minden ingatlan esetében egy adottság, amit vagy elfogadunk vagy másik ingatlant keresünk.
• ingatlan elosztása: az előző szempontokhoz képest az ingatlan elosztása valamivel könnyebben alakítható, hiszen a főfalakon kívül a válaszfalak azonban mozgathatók, azaz el lehet bontani, vagy újakat kialakítani. A mai trend leginkább az, hogy a közösségi terek legyenek nagyobbak, a hálószobák (inkább fülkék) csak a rövid tartózkodásra legyenek alkalmasak. A helységek inkább funkcionális szerepet töltenek be, fontos hogy praktikus és kényelmes lenyen. Szívesebben veszünk olyan ingatlanokat, amelyek rendelkeznek erkéllyel, udvarral, térolóval, garázzsal, társasház esetében rendelkezik lifttel, van a konyhán ablak esetleg van tároló, garázs, mosókonyha, gardrób stb.
• ingatlan állapota: azt hiszem ez mindenki számára teljesen egyértelmű, hiszen egy felújított fürdővel rendelkező ingatlant mindig előrébb sorolunk, mint egy olyat amiben a 70' évekbeli fürdőkád található. A felújításra szoruló ingatlanok - bár jellemzően olcsóbbak - de több idő, pénz, tervezés, szervezés azt lakhatóvá tenni, azonban azt úgy alakítjuk ahogy az kedvünkre van. Alapvetően egy felújított ingatlant többre értékelünk (kényelmi okok miatt), mint azt ahol a fűtéstől kezdve, a villanyszerelésen át, a vízszerelésig, fürdő, konyha felújítása, burkolatok, nyílászárók cseréje szükséges. Ez a szempont tehát azt értékeli, hogy milyen állapotú az ingatlan.
• társasház állapota: a lakóközösség nagyon fontos, amikor lakást keresünk, hiszen nem mindegy milyen szomszédokkal fog együtt élni az ember. Ha sok albetétes a társasház (30+ lakás felett) ezek jellemzően nehezebben hoznak döntést, ha pl. egy felújítási kérdés merül fel. További szempont, hogy egy nagyobb lakóközösségben kevésbé ismered a szomszédokat/vagy akik a tömbben laknak, hiszen sok lakás, sok lakó, akik szinte folyamatosan cserélődnek. Sajnos az a tapasztalat - tisztelet a kivételnek - hogy az ilyen épületeknek több idő kell ahhoz, hogy felzárkózzanak mind műszakilag, mind esztétikailag a kisebb lakóközösséggel rendelkező társasházakhoz. Ebben a ponton értékeljük továbbá azt is, ha a társasház szigetelve van, esetleg a nyílászárók, fűtésrendszer modernizációja megtörtént. Nyilvánvalóan egy új építésű ingatlan esetében ezen szempont alapján magasabb pontszám illeti meg az ingatlant. Fontos továbbá a társasház pénzügyi, vagyoni helyzete itt az éves beszámoló megismerésével lehet egy általános képet kapni arról, hogy gazdálkodik a lakóközösség által történő befizetésekből (itt az új építésű ingatlanok sajnos nincsenek előnyben sajnos láttunk már olyan pár éve épült lakóházat, ahol nem volt pénz a lift javítására és célbefizetésre került sor...).
• fenntartási költségek: ideértve minden rezsi jellegű költséget, úgymint közös költség, fűtés költsége (nyilván mindenkinek más a hőigénye, de nem mindegy hogy egyedi mérésű a fogyasztás vagy sem), biztosítási díjak, várható általános karbantartási költségek.
• árváltozás hozama: ahogy arra már kitértünk az ingatlanok jövedelemtermelő képessége egyrészt az, hogy mekkora ár növekedést tud majd felmutatni az évek során. Emiatt különbség lehet egy felújított, nem felújított ingatlan között, különbség lehet a kerületek besorolásában is, hiszen egy rehabilitációs kerületben nem ugyanolyan az áremelkedés, mint egy fejlettebb kerületben. Az árváltozás várható hozamát kiszámoljuk, így az alapján tudunk véleményt alkotni.
• bérbeadás hozama: a bérbeadási potenciálra is jellemző, hogy eltérő lehet egy külterületi ingatlan bérleti díja és albérleti kereslete, mint egy belvárosi ingatlané, vagy egy olyan, amihez közel vannak az egyetemek, főiskolák, ahol jó az infrastruktúra stb. Ezt az értéket is számítás útján határozzuk meg, ez alapján tudunk véleményt alkotni.

Milyen tényezőket veszünk figyelembe a számításoknál?

• kezdeti költségek
• ingatlan vételára
• addicionális költségek (illeték, ügyvédi díj stb.)
• felújítási költségek
• bevételek 
• árváltozásból származó bevételek a becsült piaci árhoz képest (növekszik az ingatlan ára évről évre ez elsősorban hosszútávon pl. 20 éves periódusban értelmezhető nagyobb biztonsággal, ekkor az évek közötti eltérések pl. amikor növekszik az értéke vagy épp, amikor csökken ezek hosszabb időtávon "kiegyenlítődnek")
• kiadásból származó bevételek (úgy állapítjuk meg a hozamot, hogy feltételezzük azt, hogy a maximális hozamra törekszik a vásárló, azaz bérleményként hasznosítja az ingatlant, nyilván ha Te használod a lakást és nem adod ki, vagy csak részben pl. az egyik szobát adod bérbe akkor ez alacsonyabb lesz)
• költségek
• lakásbiztosítási költségek (mert azt javasoljuk, hogy minden esetben - hasznosítástól függetlenül - köss lakás és ingósági biztosítást, nem vagyok biztosítási alkusz egyszerűen ha az értéknövekedést fennt akarod tartani erre is költeni kell)
• karbantartási költségek (minden ingatlan amortizálódik, így ezzel számolni kell)
• hitel költségei (az elemzés során megvizsgáljuk, ha hitelből és megvizsgáljuk ha 100 %-ban önerőből finanszírozod a vásárlást)
• bevételből származó jövedelmet terhelő adó

A többek között a fenti tényezők figyelembevételével számoljuk ki a várható hozamot.

A hozamot reálértékre számítjuk, azaz az inflációval korrigáljuk. 

Milyen időtávon vizsgáljuk az eredményeket?

Mivel azt gondoljuk az ingatlanvásárlás egy hosszú távú döntést jelent - és nem is biztatnánk senkit sem arra, hogy rövidtávon pl. 1-3 éven belül gondolkodjon - ezért a számításokat 20 éves periódusban vizsgáljuk.

Milyen inflációval számolunk?

Az infláció mértéke hónapról hónapra változhat. Nem vagyunk jövendőmondók, mint ahogy mások sem akik pl. az inflációt próbálják megbecsülni 5-10 vagy 20 éves távon. Itt azt kell elfogadni, hogy a számítások során vannak és mindig is lesznek olyan feltételek, amelyeket trend alapon kell megközelíteni. Ez azt jelenti, hogy veszünk a múltból egy hosszabb periódust az itt azonosított trendet (pl. időszaki változásokat) tükrözzük ki a jövőre is, úgy hogy a kiidnulási érték az a jelenleg irányadó mértékű infláció. Mi ezt tettük a KSH adatai alapján.

Mit mutatnak a számok?

PÉLDA 1.

Ahhoz, hogy a fentieket szemléltetni tudjuk néhány példával mutatjuk be mire képes az, ha a lakásvásárlást megelőzi egy pénzügyi elemzés. A példában két hasonló budapesti ingatlan szerepel, ahol megvizsgáltuk, hogy az egyik ill. a másik vásárlásával várhatóan mekkora éves hozam érhető el. A kettő közül nyilván a mellett érdemes dönteni, amelyiknek magasabb a várható hozama. 

1.) esetben az ingatlan éves várható hozama 9,94 % (reálértéken* 4,60 %)

2.) esetben az ingatlan éves hozama 8,92 % (reálértéken* 4,10 %)

*reálértéken azt jelenti, hogy inflációval korrigáltuk a hozamot

A két eset között az éves hozamban 1,02 % az eltérés az 1.) esetben szereplő ingatlan javára (ami reálértéken 0,50 % különbséget mutat). Ha ezt pénzben fejezzük ki, azt mondhatjuk, hogy a két ingatlan között kb. 5 millió Ft különbség van. Tehát ennyivel több pénz marad a zsebedben, ha az 1.) ingatlan vásárlása mellett döntesz.

FONTOS! A hozamot, akkor fogjuk realizálni, ha az ingatlant bérbe adjuk, vagy pl. évek múltán értékesítjük és az áremelkedésből származó bevételt csökkentjük valamennyi költséggel (ez lehet az ingatlan vételára, egyéb a vásárlással kapcsolatos költségek, karbantartási és amortizációs költségek stb.). Az így kapott eredmény alapján tudjuk megállapítani, hogy mekkora éves hozamot értünk el a kezdeti beruházási költségekhez viszonyítva (azaz a hozam a befektetett tőke növekménye). Mivel az ingatlan vásárlás egy hosszú távú beruházási döntés, ezért 20 éves periódusban vizsgáljuk.

PÉLDA 2. - amikor a számokat ismerni kell 

Budapesten szeretnél lakást vásárolni, legalább 2-3 szobásat, hogy még akkor se kelljen elköltöznöd, ha esetleg bővül a család és mindere maximum 30 millió Ft-od van. Azért ennyi, mert 12 millió Ft önerővel rendelkezel a többit hitelből tudod megoldani, amire havonta maximum 160.000 Ft-ot tudsz fordítani. A lokáció kevésbé fontos számodra - el tudsz tekinteni a Várnegyedtől, vagy a Rózsadombtól - hiszen nem a jelenlegi munkahelyedhez keresel ingatlant, hanem hosszú távra. Az interneten elérhető ingatlan hirdetések között az alábbi kettő ajánlat keltette fel a figyelmedet.

1.) Budapest XXI. kerület 64 nm2, 1+2 félszobás felújítandó panellakás 29,5 millió Ft-ért

2.) Budapest XVIII. kerület 61 nm2, 2+1 félszobás felújítandó panellakás 27,7 millió Ft-ért

A két lakás ugye nagyon hasonló, persze elhelyezkedésben van különbség. Minden számítás nélkül megállapíthatjuk, hogy első ránézésre, ha csak az ár alapján döntünk akkor az olcsóbb 2.) ajánlatot fogjuk választani (feltételezzük, hogy ez azaz ár, amit alkudozás után érhetünk el az eladóval). A két ajánlat vételára között 1,8 millió Ft a különbség (5,36 %), ami nagyon sok pénz.

A vásárlás egyéb költségei (pl. illeték, ügyvéd stb.) még kb. + 10 %, azaz a vásárlás költsége összesen:

1.) 32,5 millió Ft

2.) 30,0 millió Ft 

Itt még mindig meggyőződtünk róla, hogy a 2.) ajánlat lesz az ami számunkra kedvezőbb, hiszen épp beleférünk még így is az előre elképzelt 30 millió Ft-os keretünkbe.

Mivel mindkettő lakás felújítandó ezért kell rá költeni, itt feltételezzük, hogy a 2.) lakásra kb. 2 millió Ft-tal több pénzt költünk, mivel ott pl. a nyílászárók is cserére szorulnak - ezért is adták valamivel ár alatt - amíg az 1.) lakás esetében azok már cserélve lettek. Ha felújítjuk a lakásokat közepes állapotra ( a 2.) esetében elvégezzük a nyílászárók cseréjét is), akkor azonos költség mellett jutunk az ingatlanokhoz, bekerülési költségük tehát azonos lesz:

1.) 35,0 millió Ft

2.) 35,0 millió Ft

Nos mindkét ingatlan a 30 millió Ft-os keretünk felett van, ekkor úgy döntünk, hogy 

a.) eset:  vagy elhalasztjuk a felújításokat

b.) eset: vagy több hitelt veszünk fel (feltételezzük, hogy felét a vásárlásnak hitelből finanszíroztuk volna)

Mivel ki szeretne egy olyan lakásban lakni, amiben nincs egy használható fürdőszoba, ami nincs kifestve ezért arra az elhatározásra jutsz, hogy el kell végezni a felújítást.

Nézzük meg ekkor hol tartunk a hitelfelvétellel:

Minkét esetben 1-2.) 23 millió Ft hitelre lesz szükséged, DE az ingatlanok hitel fedezete másképp alakul:

1.) a vételár 78 %-a a hitel

2.) a vételár 83 %-a a hitel (ajjaj sajnos a bankok nem hiteleznek 80 % felett, ezért a felújítást nem tudod elvégezni azért, hogy kevesebb hitelre legyen szükséged - feltételezzük, hogy más forrásod nincs, azaz nem tudsz kölcsön kérni a családodtól, barátoktól stb.)

Nos semmi gond, akkor most nem lesz új fürdőszobád, így a maximum hitelt veszed fel ami a 80 % (Bp-i ingatlanoknál), vagy választod az 1.) lehetőséget és akkor minden vágyad teljesül.

Nézzük meg hosszú távon, hogy mire számíthatsz, az egyik vagy a másik lakás esetében.

Hozamok:

1.) az ingatlanod hozama 8,75 % (hiszen a felújítást követően feltételezzük, hogy magasabb költségen tudnád kiadni - bár mivel több hitelt vettél fel a havi törlesztő/hitel költsége is magasabb, azonban az áremelkedése az évek során nagyobb mértékű lesz a fenti érthető okok miatt)

2.) az ingatlanod hozama 6,89 % (mivel az ingatlanodat nem újítottad fel, ezért a kiadási potenciál jóval alacsonyabb, azaz kevesebb pénzért tudod kiadni és az áremelkedési mértéke és kisebb, mint egy felújított ingatlan esetében)

A kettő közötti különbség 1,86 % ami kb. 8 millió különbséget jelent számodra.

A fenti esettanulmány is jól szemlélteti, hogy miért van szükséged arra, hogy egy ekkora beruházáskor pénzügyi szempontokat, kalkulációkat figyelembe véve hozd meg a végső döntésedet. Nos ebben segít neked ez a blog :)