Duna parton több szobás lakás - XXI. kerületben "királyi környezetben" vásárolhatsz
A bejegyzésben egy 58 nm2 1+2 félszobás panel lakás a Duna parton keresi új tulajdonosát. Azoknak ajánlom megvételre, akiknek fontos a zöld övet, a természet közelsége és szeretnek nagyokat sétálni a Duna parton, ezért cserébe vállalják, hogy gyengébb tömegközlekedés mellett a várostól távolabb lakjanak és hajlandók is a lakás felújítással foglalkozni. A környék azonban hosszú távon prosperáló, hiszen a Duna part közelsége miatt kevés ilyen ingatlan érhető el, ami szinte a folyó partján található Budapesten. Fontos kihangsúlyozni, hogy azok a vevők akik 70-80 %-ban hitelből vásárolnának, nekik nem ajánlom, hiszen a felújítása több milliós beruházást jelent, amit saját forrásból célszerű megfinanszírozni. Azoknak sem ajánlom akik azonnal akarnak lakáshoz jutni, hiszen a felújítása több hónapot is igénybe vehet (itt nyilván az igényekről, mesterektől stb. is függ mind az idő mind a beruházás költsége). A lakás tehát teljesen felújítandó, DE ez lehetővé teszi, hogy mindenki a saját igénye szerint alakítsa, amit ha összehasonlítjuk egy már részlegesen felújított de nem a mi ízlésünk szerinti lakással, akkor azt hiszem érthető a különbség. A ház előtt pedig a parkolás ingyenes.
I. ÉRTÉKELÉS
A lakás minden adottságát figyelembe véve az alábbi pontokban szedjük össze az értékelés eredményét. Hogy ez mit is jelent, arról ide kattintva olvashatsz bővebben.
TETSZETT
- Duna part 500 m-en belül érhető el, ami nagyon különleges élményt biztosít
- Hosszú távon emelkedés várható a környéken lévő ingatlanok értékében a Duna part közelsége miatt felértékelődhet idővel ez a lokáció
- Negyedik emeleti, erkélyes és van lift, csendes zöldövezetben
- Három szoba található a lakásban, így ez lehetővé teszi, hogy családosok számára kényelmes legyen
- Felújítandó, így saját ízlés szerint alakítható (bár a panel lakások átalakítása csak korlátozott módon tehető meg pl. falak mozgatása)
- Lakáshoz várhatóan bérelhető pince helység (csak bérlemény, nem tulajdonjog), viszont nagyon sok dolgot itt lehet tárolni (pl. téli nyári kerekek, bicikli, szerszámok stb.)
- Környék zöldövezet, a közelben tanösvények, parkok
- Ház előtt ingyenes a parkolás
NEM TETSZETT
- Az ingatlanban cserélni kell a nyílászárókat, villamos hálózatot, gépészetet, burkolatokat stb. ami több millió forintos beruházást jelent és időben is több hónap mire ez elkészül (így aki 70-80 %-os hitelből vásárolna azoknak NEM ajánlott)
- Sok lakás van a tömbben (kb. 60 albetét), nagy a lakóközösség
- Nincs felújítva a társasház homlokzata pl. szigetelve (lift felújítása várható a közeljövőben)
- Fűtés nem szabályozható és nincs a radiátoron költségosztó, azonban ez a fűtési mód sokkal kényelmesebb (meleg lakás és nem fogy el a melegvíz) összehasonlítva pl. egy szabályozható cirkó fűtéssel
- Tömegközlekedés csak pár száz méteren belül érhető el, így aki inkább autóval közlekedik számukra ajánlott
II. PONTOZÁS
Meghatározott szempontok alapján 1-10-ig terjedő skálán értékeljük az ingatlant, ahol az 1-es a leggyengébb pontszám, a 10-es pedig a legmagasabb. Az értékelés szubjektív vélemény, azonban hogy mi alapján alkottuk a véleményünket, arról lentebb bővebben lehet olvasni.
III. BEFEKTETÉS
Az ingatlanokat befektetői szemmel is minősítjük (gazdasági számítások alapján, alább olvasható), illetve a vételárat is megbecsüljük figyelembe véve a piacon jelenleg eladó ingatlanokat.
Az ingatlan vételára: 33.700.000,- Ft.
* infláció 20 éves KSH értéken számítva (medián 3,9 %), hitel esetében fix kamatozású hitellel számolva (THM 5,25 %), bérleti díjbevétel után adók levonása megtörtént
IV. ELÉRHETŐSÉG
BESZÁMOLÓ - részletesen bemutatjuk az ingatlant
1. Környék
A hirdetésben szereplő eladó panel lakás a XXI. kerületben található a József Attila utcában az un. Királymajorban, későbbi bekezdésben írunk arról, hogy honnan kapta a nevét. Előtte azonban nem mehetünk el szó nélkül azelőtt, hogy Csepelről sokaknak a Csepel Művek, az ipari város jut eszébe, esetleg az eMeRTon díjas magyar énekes Zámbó Jimmy-t ismerhetik sokan. A köztudatban amolyan egyszerű "melós környéknek tartják" ezt a kerületet és sokan - akik valójában nem ismerik Csepelt - kicsit visszakoznak, fenntartásokkal kezelik az itt található ingatlanokat. Pedig ha tudnák, hogy az egyik legváltozatosabb kerület Budapesten, hiszen itt van ipari terület, kertvárosi rész, vidéki életérzést előidéző részek, Duna parti részek, vagy épp erdő- és természetközeli területek is egyaránt. Messziről indul a Csepel-sziget, aminek folyamatosan meg kell küzdenie az előítéletekkel és azzal a nem pozitív megítéléssel, ami az emberek többségének elsőre eszébe jut. DE aki egyszer megismeri, talán még lehetősége is van itt lakni, akkor bizony rájön, hogy nagyon is élhető, családias és nagyon prosperáló kerület, ahol még lehet találni ár-értékben korrekt ingatlanokat. Aki egyszer csepeli lesz más kerületbe nem szívesen költözik tartják a helyiek.
forrás: https://www.budapestdialog.hu, Daru domb látkép
Talán kevesen tudják, hogy Csepel-sziget a jégkorszak idejében még a Duna árterének számított, a folyó időközönként elöntötte a szigetet, így tápanyagban gazdag talaj jött létre. Olyan kiváló természeti adottságokkal rendelkezik (megjegyzem még ma is), hogy kb. 60 ezer évvel ezelőtt még ősbölény, mamut vagy gyapjas orrszarvúak legelésztek ezen a vidéken. Nem volt ritka, hogy a város századforduló idején indult építése során, a markológépek sorra forgatták ki a mamutcsontokat amit a munkások kézben vittek a helytörténeti múzeumba. Ezek a természeti adottságok a mai napig is megtalálhatóak, úgymint pl. a Tamariska-domb, vagy a Daru-domb ami remek kirándulási lehetőséget biztosít a kalandvágyóknak. Ha kicsit előrébb jövünk az időutazásban, akkor megállapítható, hogy már az őseink is kedvelhették ezt a területet, ugyanis a Honfoglalást követően Árpád vezér itt telepedett le és ezt tekintettel székhelyének (ezt még Anonymus is feljegyezte) mondhatni királyi terület ez. Többek között innen kapta a Királymajor nevet ez a városrész. Mindig is jellemző volt a történelem során, hogy királyi, fejedelmi családok birtokolták ezt a területet. Aki szeretné jobban megismerni a leleteket, ill. Csepel-sziget történetét, nekik ajánlom a Helytörténeti múzeumot.
A szigeten mintegy 32 ezer lakás található, aminek a 60 %-a lakótelep, így elsősorban 3-4 emeletes tégla, vagy csúsztatott zsalus épületeket, illetve jellemzően 10 emeletes panel lakásokat lehet találni.
forrás: https://www.budapestdialog.hu, Daru domb látkép
Intézmények:
- Szivárvány óvoda (400 m)
- Mézeskalács házikó óvoda (850 m)
- Gróf Széchényi István Általános és Kéttannyelvű Iskola (260 m)
- BGSZC Vásárhelyi Pál Kereskedelmi Szakgimnáziuma (300 m)
- Posta (76 m)
Orvosi rendelő, gyógyszertár:
- Felnőtt háziorvosi rendelő (1500 m)
- Emeri Gyógyszertár (1500 m)
Közösségi helyek:
- Rákóczi Kert - A Családok Parkja (700 m)
- Daru-domb skatepark (500 m)
- JóKutya Iskola (1000 m)
- Csepeli Jégpark (2000 m)
- Csepeli cukrászda (260 m)
Vásárlási lehetőségek:
- SPAR (260 m)
- Major ABC (180 m)
- Lidl (1900 m)
- Tesco expressz (1700 m)
- Csepel Plaza (1700 m)
Edzőtermek:
- Pesterzsébeti uszoda (3200 m)
- Pesterzsébet strand (2600 m)
- Eskimo SC Kajak kenu (1800 m)
- CoolFit Csepel (1700 m)
- Fitness 2000 (2800 m)
2. Elhelyezkedés (lokáció)
A lakás Csepel és Pesterzsébet határán található. Tömegközlekedési lehetőségek, csak korlátozottan állnak rendelkezésre az ingatlan közelében, hiszen:
- busz: 151, 152, 71
- éjszakai busz: 948
- kötött pálya: Csepeli HÉV (2300 m)
Csomópontok (tömegközlekedéssel):
- Nyugati pályaudvar (45 perc)
- Keleti Pályaudvar (53 perc)
- Déli pályaudvar (55 perc)
- Kelenföldi pályaudvar (50 perc)
- Deák Ferenc tér (50 perc)
- Móricz Zsigmond körtér (36 perc)
- Széll Kálmán tér (56 perc)
- Margitsziget (59 perc)
- Népliget (58 perc)
- Városliget (64 perc)
Egyetemek (tömegközlekedéssel):
- BGE - Alkotmány utca (49 perc)
- BME - Műszaki egyetem, Központi épület (42 perc)
- BCE - Corvinus (37 perc)
- ELTE Kálvin tér (43 perc)
- PPKE - Pázmány (42 perc)
- TE - Testnevelési Egyetem (53 perc)
3. Ingatlan elosztása
A lakás az épület 4. emeletén található, mind lifttel, mind lépcsőn megközelíthető (bár a 4-re inkább csak veszélyhelyzetben futunk fel a lépcsőn).
A bejárati ajtó előtt egy kb. 2,5 nm2-es rácsajtóval lezárt előtér fogad, ami lehetővé teszi pl. a cipők, kis bicikli stb. biztonságos tárolását. Keskeny beépített szekrényekkel nagyon okosan ki lehet használni ezt az előteret ami "hivatalosan" nem tartozik a lakás alapterületéhez.
forrás: jófogás
Az ingatlanba belépve egy keskeny közlekedő folyosóra lépünk, ahonnan egy spájz, nagyszoba, fürdő, wc, étkező és konyha nyílik. Nem túl széles épp közlekedőnek alkalmas, szóval ide senki ne tervezzen beépített szekrényeket, erre nincs hely. Arra viszont van, hogy családi fotókkal, utazási képekkel, festményekkel - kinek kinek ízlése szerint - feldobjuk a lakást.
Ami azt hiszem nagyon hasznos minden lakásban az a gardrób helység, ennek a hasznosítása nagyon rugalmas lehet pl. spájz, ahova élelmiszerek kerülnek, gardrób ahol el tudjuk rejteni a kabátokat, ruhákat és esetleg még a mosógépet, szárítógépet is elhelyezhetjük (ezzel helyet nyerünk a fürdőben). Víz, csatorna kiállás nincs ebben a helységben, de mivel a válaszfal másik oldalán a wc van, így azt hiszem ez egy kisebb átalakítással megoldható.
Közvetlenül a bejárati ajtó jobb oldalán található a nagy szoba, itt tudunk az erkélyre is kijutni. A szoba mérete kényelmes, jól elrendezhető és 2 bejárata van a másik az étkezőből, tehát átjárható. Ezt lehet nappaliként és étkezőként használni és ha esetleg plusz szobára van szükségünk és nem riadunk meg az amerikai konyhától, akkor akár a konyha is kialakítható (bár ehhez mindenképpen konzultálni kell egy vízvezetékszerelővel, hogy egyáltalán ez a víz, csatorna elvezetés megoldható-e). Ezt ezért csak erős feltételezéssel kezeljük.
Ha a statikus engedi megfontolandó, a bejárati ajtó melletti nagy szoba ajtó felbővítése ez tovább növelné a térérzetet. Csak halkan és bátortalanul írom, hogy a legvadabb az volna ha a folyosó válaszfala teljes egészben elbontható lenne (erre azért kicsi esélyt látunk, lévén hogy kb. 12 cm vagy ettől valamivel vastagabb ez a falszakasz) ekkor tényleg hatalmas teret kaphatnànk.
A lakás egyik nagyon szerethető része az maga az erkély. Nagyon hangulatos és valóban a Budai hegyekre néz, nincs előtte semmilyen épület, ami megakadályozná a kilátást. Este a szoba ablakából kitekintve város fénye szerte látható, csak úgy lehet a messzibe merengeni. Mérete megfelelő, mert van hely 2 széknek egy asztalnak, kellemes lehet egy kis esti borozgatáshoz. Az erkélyt a poloskák és galambok ellen egy szúnyoghálóval szerelnénk fel, ekkor valamivel "kuckósabb" hangulatot idézne meg. A padlózatát műfűvel lehetne borítani, így akár még mezítláb is ki lehet menni. Ki ki maga ízlése szerint alakíthatja.
A fürdő és a wc külön helységben van, sokan nem kedvelik ha egyben van. Nyilván érthető, hiszen sokkal kényelmesebb, ha épp foglalt a fürdő, akkor is lehet a mosdót használni. A fürdő klasszikus "blokk ház típus" káddal, nem nagy de épp akkora hogy mindennek legyen helye. Átalakítással zuhanyzó kialakítható, padlóösszefolyóval, helyet nyerhetünk azzal, ha a mosógép kikerül innen. Ezt mindenképpen ajánljuk. Ami fontos lehet, hogy van szellőző, így pl. egy páraelszívó beépítésével folyamatosan biztosítható a légcsere.
Két kisebb szoba van, ezek normál méretű hálószobák, amik egy közlekedőről nyílnak. Nos a közlekedő túl nagy folyosónak, sőt külön ablaka is van. Ezt lehet pl. étkezőnek használni, esetleg beépített szekrényekkel szerelni. Hasznos terület csak kell egy kis fantázia a hasznosításához.
Az elosztását tekintve tehát egy kényelemes lakás lehet, sőt az átalakítások sok lehetőséget kínálnak, amit mindenki saját ízlése és ötletei szerint alakíthat.
4. Ingatlan állapota
Felújítandó. De tényleg, viszont olyan lehet amilyet csak szeretnél és amire anyagi lehetőséged van. A nyílászárók - nagy szobai kivételével - csere érettek, jelenleg régi fa ablakokokkal találkozhatunk. A villamos hálózatot szintén cserélni kell, még a régi "kerámia biztosítékok" vannak, alu vezetékkel. A burkolatokat szintén fel kell újítani, mind a hideg- mind a melegburkolatokat. A radiátorokban nincs az un. átkötőszakasz, ami miatt nem lehet jelen állapotban egyik radiátort sem kizárni, egy esetleges meghibásodás esetén (pl. kilukad a radiátor). A beltéri ajtók sem a mai kornak megfelelőek ezeket is cserélni kellene.
Mindent egybevetve a véleményünk szerint a felújításra kb. 6-12 millió Ft közötti összeggel lehet kalkulálni, ez nyilván függ az igényektől. Ha úgy gondoljuk nem akarjuk a belső tereket alakítani, nem akarunk pl. a gardrób helységbe mosógépet, nem akarunk plusz szobát stb. akkor is a lakás villamos hálózatának cseréje és a nyílászárók cseréje, burkolatok cseréje (min. a meleg burkolatoknak), valamint a tisztasági festés az a minimum ami szükséges ahhoz, hogy egyáltalán lakható legyen az ingatlan.
FONTOS! Mielőtt nagyon megijednénk a felújítandó állapottól, azért abba gondoljunk bele, hogy mi a jobb, ha az eladó felújította a lakást az eladásra (értsd ezalatt, hogy olyan felújításokat csinált ami inkább esztétikai, de a műszaki felújítás nem történt meg, ill. az esztétikai felújításnál is inkább csak a költségek minimumon tartása volt a cél, mintsem a minőségi munka), vagy az amikor a saját ízlésed szerint tudod ezt megtenni?
5. Társasház állapota
A társasház küllemét tekintve a régi kor szellemét jeleníti meg. Ne lepődjünk meg azon, hogy ezen a környéken - értem ezalatt a Duna-parton lévő paneleket - egyiknek sincs a homlokzata felújítva. Nincs leszigetelve, így érdemes olyan ingatlant keresni, ami nem szélső lakás. A hirdetésben szereplő ingatlan nem szélső lakás, így mind alulról, felülről, oldalról fűtött falakkal rendelkezik. Aki szereti a meleget nem lesz gondja télen. A Társasház vagyoni helyzete a tulajdonos elmondása szerint kielégítő, azaz rendelkezik a ház megtakarításokkal. A közeljövőben pl. a lift kerül felújításra. Sokan talán elégedetlenek lennének ezzel, DE hallottunk már olyan új építésű lakásról (10 éve épült), ahol a lift elromlott és a háznak nem volt pénze megjavítani, ehelyett heteken, hónapokon át a lépcsőn járhattak az ott lakók. Felérsz a 4-re majd eszedbe jut, hogy a kocsiban hagytad a kulcsot... Vagy az IKEA-ban vettél egy komódot, ami 3 csomagból áll, vidd fel a lépcsőn és még sorolhatnánk. A lift műszaki állapota ezért nagyon fontos és értékelni kell, hogy a ház fordít arra forrást, hogy a szükséges műszaki, karbantartási munkálatokat elvégezzék.
A lépcsőház egyébként rendezett és akadálymentesített. Könnyedén fel lehet tolni pl. egy babakocsit is a lépcsőn.
A lakóközösség kb. 60 %-a még az "első lakók", akik nagyon odafigyelnek a körülményekre, a tiszta rendezett közegre. Azonban kb. 40 %-ban már gazdát cseréltek az ingatlanok, így folyamatosan megújul a ház.
A házban kamerák nincsenek felszerelve, de az un. "szemmozgalom" működik, mindenki figyel a másére. Olyan ez mint egy kis vidéki közösség, ahol Erzsike néni vigyáz a szemben lévő Pista bácsi portájára. Kell ettől jobb "élő kamera"? :)
A társasház előtt egyébként van egy csúcsszuper EU játszótér, ide lehet lehozni a gyerekeket. Van itt minden csúszda, homokozó, hinta stb.
forrás: Google, 2019. július
Illetve van itt egy kosárlabda pálya is.
forrás: Google, 2019. július
6. Fenntartási költségek
A lakás fenntartási költségei megfelelő mértékű, hiszen
- mind a meleg, mind a hidegvíz órával méri a fogyasztást kb. 3.000 Ft / hó (becsült)
- a fűtést a távhő szolgáltatja, ami kényelmes, környezetbarát és lássuk be, hogy egy ilyen lakásban viszonylag ritka, hogy valaki szénmonoxid mérgezés áldozata legyen. Az alapdíj télen-nyáron kb. 15.600 Ft / hó átalány (de lehet kérni a szolgáltatótól a tényleges fogyasztás szerinti alapdíj megállapítását). FONTOS! Itt nem merül fel olyan költség, mint hogy a konvektorok, cseréje, karbantartása, kombi gázkazán cseréje, javítása, bojler cseréje, javítása stb.
- villany (fogyasztás alapján) kb. 5.000 Ft / hó
- a házban van gáz, erről megy a tűzhely kb. 2.000 Ft / hó
- közös költség 9.000 Ft / hó
- szemétszállítás 1.500 Ft / hó
- házban van internetszolgáltatás pl. DIGI réz technológia vagy UPC (Vodafone)
A havi rezsi kb. 35 - 40.000 Ft / hó (fogyasztástól függően).
7. Árváltozás hozama
Minden eladó lakás esetében gazdasági számítást végzünk, ahol befektetői szempontok szerint minősítjük az ingatlanokat. Az árváltozás hozama azt mutatja meg, hogy a lakás vásárlásával - csak a piaci árváltozásokat figyelembevéve - mekkora ÁTLAGOS éves hozamot tudunk elérni. Ezt össze tudjuk hasonlítani az aktuális betéti kamatokkal (pl. állampapír hozama). Mivel a módszertanunk egységes, így valamennyi használt és új építésű lakás esetében azonos számításokat végzünk, azonos feltételekkel, DE figyelembe vesszük az egyedi tényezőket is (pl. ingatlan állapota, típusa, elhelyezkedés stb.).
8. Bérbeadás hozama
A számítások során feltételezzük, hogy a jövedelem maximum elérése a cél, így a megvásárolt ingatlant bérbe adjuk. A kezdő évben megállapított bérleti díjat minden évben az inflációval növeljük. Az így keletkezett jövedelmet csökkentjük valamennyi költséggel (pl. biztosítási díj, karbantartási költségek, jövedelem adó stb.). A bérleti díjbevételt terhelő adó mértéke az évek során változatlan marad.
Az ingatlan vásárlás első évében bérleti díjbevétellel nem számolunk, mivel feltételezzük, hogy ebben az időszakban felkészítjük az ingatlant a kiadásra (ez a felújítandó lakásoknál releváns, ill. a bérleménybe adásnak is van átfutási ideje pl. hirdetés, szerződéskötés a bérlővel stb.). A bérleti díjjal érintett hónapok száma évente 11 hónap, átlagosan évente 1 olyan hónappal számolunk mikor nem keletkezik bérleti díj bevétel. A bérleti díjat az inflációval növeljük évről évre, mint ahogy a költségeink is az inflációval emelkednek évről évre. Óvatos becslést készítünk, ezért rögzítjük ezeket a feltételeket valamennyi ingatlan esetében.
A hitel esetében pedig fix kamatozású és 20 éves futamidejű hitelkonstrukcióval számoltunk.
A kezdő évben a havi bérleti díj 140.000 Ft/hó.
Megjegyzések