Árverseny - Hogyan licitálj egy lakásra, hogy ne maradj alul?

Hogyan zajlik az árverseny? 
Hogyan licitálj, hogy Te légy a nyertes?
Hogyan tudod elkerülni, hogy az érzelmek miatt ne fizess többet mint amit valójában ér az ingatlan?

Az ingatlanok kereslete és kínálata nagyon erős változást mutat. Sok a túl árazott lakás, ezekkel nap mint nap lehet találkozni az ingatlan hirdetési felületeken. A jól árazott lakásokat azonban szinte azonnal elkapkodják a szemfüles vásárlók. Nem ritka, hogy az "olcsó" lakásért a vevők versengenek, aki magasabb árat kínál az nyeri a versenyt. 

FONTOS! Ez a bejegyzés NEM az ingatlan árverésekről szól, hanem azt az esetet mutatja be, amikor a vevők egymással versengenek egy lakás vásárlás során.

 I. Merj licitálni

A blog bejegyzést egy rövid kis idézettel kezdem:

"Verseny. Különböző embereknek mást és mást jelent. Legyen az baráti versengés vagy élet-halál harc - a végeredmény ugyanaz. Mindig lesznek győztesek, és mindig lesznek vesztesek. A trükk persze az, hogy tudjuk, melyik csatát vívjuk meg. Ugyanis minden győzelemnek ára van."

Minden győzelemnek ára van, nincs ez másképp az ingatlan vásárlás során sem. Mindig mindennek megfizetjük az árát, annak is ha pl. halogatjuk a vásárlást, mert az árak jellemzően - főleg mostanság - drasztikus emelkedést mutatnak. Ára van annak is ha túlárazott lakásba "szállunk be" többet kell fizetnünk érte, mint amennyit valójában ér. Sokba kerülhet az is, ha több vevő jelentkezik egy lakásért és egymásra licitálva a piaci árhoz képest magasabb áron jutunk a lakáshoz.

A lényeg ugyanaz hiába megfizetnénk az árát, attól még közel sem biztos, hogy meg is fogjuk tudni fizetni. Hogy miért? Mert a lakáspiacon "farkastörvények uralkodnak" aki többet fizet az lesz a győztes. Szerencsére élet-halál harcot nem kell vívni, de ár versenybe sokszor bele kell menni. 

Manapság nem ritka, hogy licitálnunk kell egy-egy lakásra. Veszélyes lehet a licit olyan esetekben amikor tudjuk, hogy a "kikiáltási ár" a rendelkezésre álló keretünk alatt van és bőven tudunk felfelé menni az árban. Igen ám, de ha túl magasra megyünk, akkor "bukhatunk" is a vásárláson. Megmutatjuk, hogy szerintünk mi az, amire érdemes odafigyelni, hogy ne járj pórul egy ilyen helyzetben. 

II. Hogyan zajlik a licit?

Az eladó szempontjából nagyon kényelmes az a helyzet, amikor válogathat a potenciális vevők között. Sőt izgalmas azt végig követni, hogy vajon mi lesz a licit legfelső határa, az a pont amikor már senki nem ad magasabb árat. Ekkor van az, hogy elértük az ingatlan forgalmi értékének "csúcsát" és élvezhetjük az ezzel járó előnyöket. Ugyanakkor vevőként nagyon nehéz helyzetben vagyunk ha egy ingatlanra licitálni kell, hiszen nem tudjuk, hogy mi az az ajánlat amivel mi leszünk a "nyertesek" és azt sem tudhatjuk, hogy elérjük-e azt az árszintet amikor is nem vagyunk hajlandók tovább menni.

A licitet nagyban meghatározza az, hogy ki és milyen módon bonyolítja azt.

LICIT TÍPUSOK

1.) Személyes licit
Amikor is minden potenciális vevő egy előre egyeztett időpontban megjelenik az ingatlanban/ügyvéd előtt stb. és egymást látva/ismerve licitál az ingatlanra.

Előnyök: 

• látjuk hogy hányan szeretnék megvenni a lakást és azt is követni tudjuk kik azok, akik egy egy licitlépcsőnél megállnak
• fel tudjuk mérni, hogy milyen anyagi körülményekkel rendelkezhetnek a versenytársaink 
• több lehetőségünk nyílik körbe nézni a lakásban (végérvényben csak komoly pénzügyi döntést kell meghoznunk)
• könnyen nyomon követhető ki mennyit ad a lakásért (nem kell sokat adminisztrálni)
• biztosak lehetünk abban, hogy a licitnek van eleje, vége tehát nem a végtelenségig megy
• transzparens, hiszen látjuk, halljuk hogy halad a licit (biztosak lehetünk benne, hogy valós vevők versengenek)

Hátrányok:

• azonnal kell dönteni, sok idő nincs a gondolkodásra 
• lehetnek "beépített emberek" akik felnyomják az árakat, majd kiszállnak 
• a meghirdetett időpontban meg kell jelenni 
• érzelmileg erős befolyás alatt állunk, mert a gyors döntéshozatal miatt "könnyen elkaphat minket a gépszíj"

FONTOS! A személyes licitre viszonylag ritkán kerül sor, elsősorban azért mert az eladónak/ingatlan közvetítőnek egyszerűbb telefonon bonyolítani. Ha egy mód van rá, próbáljuk az eladónál elérni, hogy legyen "személyes" a licit.

 

2.) Telefonos licit 

 Amikor az eladó, vagy az ingatlanközvetítő facilitálja a licitet és ő/ők azok, akik hívogatják a vevőket, ki mennyit ad a lakásért, ki az aki megadja a következő licit lépcsőt. 

Előnyök:

• nem kell helyszínen megjelenni
• lassabb a döntéshozatal (vevő oldalán), tehát nem kell azonnal dönteni, meg lehet fontolni a döntést

Hátrányok:

• nem transzparens, azaz nem tudhatjuk, hogy valójában tényleg verseny van-e, hogy hányan licitálnak, hogy ki mennyit ígért stb.
  
• nem tudjuk, hogy meddig tart a licit, akár napokig, hetekig is elhúzódha
  
• ha túl sokáig várunk, túl sok időt töltünk a licitálással lecsúszhatunk másik esetleg jobb ingatlanról (mert pl. addig eladják másnak, amíg mi a licitált ingatlanra várakozunk)

 III. Néhány jó tanács a licithez 

• Légy magabiztos! Ne tétovázz, de légy megfontolt!
• Határozd meg előre, hogy mi az a maximális vételár, amit kínálni tudsz az ingatlanért.
• Légy higgadt és ne adj magasabb árat, mint amit előzetesen meghatároztál plafonként.
• Ne mond el, hogy mi az a felső határ "ameddig el tudsz menni a licitben".
• Derítsd ki, hogy mi a licit menete? Mikor indul, meddig tart?
• Kérdezz rá, hogy hányan licitálnak még a lakásért?
• Az ár mellett számít-e a fizetési mód? Pl. hitel vs. készpénz aránya?
• Van-e olyan feltétel, amivel kedvezni lehet az ár mellett az eladónak pl. hosszabb kiköltözési idő elfogadása?
• Érd el, hogy személyesen történjen a licit!
• Ha van rá mód, pedig kerüld el a licitet :) 

 

III. Mire figyelj amikor licitálsz?

 A licit elsősorban az eladó érdeke. A vevő nem szeret licitálni. El nem hittem volna évekkel ezelőtt, hogy egyszer úgy veszek valamit, hogy magasabb árat kínálok érte, mint amennyit elvár érte az eladó. Pedig manapság sokszor ezzel szembesülünk.

A licit érzelmileg erősen befolyásol, hiszen versenyhelyzetet teremt és egy versengő közegben ki szeret veszíteni? A higgadt attitűddel nyerni lehet. Ne vigyenek el minket az érzelmek, ne menjünk az általunk előzetesen meghatározott vételár felé, még akkor sem ha "csak pár százezer forint" a különbség, mert ezzel nagyon gyorsan jóval magasabb áron jutunk majd ingatlanhoz, mint ahogy az reális lenne. 

Ha van olyan lakás a piacon, ami legalább annyira jó, annyira tetszik mint az amire licitálni kellene, akkor érdemes azt választani, ahol kevesebb vevő áll sorba, még akkor is ha valamivel magasabb a "kikiáltási ár", hiszen ekkor nem kell versengeni és nem áll fent annak a veszélye, hogy többet költünk, mint amire lehetőségünk van.

Ha mégis bele kell mennünk a licit versenybe, akkor próbáljuk elérni, hogy "nyilvános és személyes" legyen a licit, ezzel megbizonyosodhatunk arról, hogy valóban vannak potenciális vevők és nem csak egy blöff az eladó részéről. 

Miért is van licit? A legegyszerűbb válasz erre, mert szűkös a kínálat és nagy a kereslet.

Érdemes ezért kiszélesíteni az ingatlan kereséseinket, néhány szempontból esetleg engedni, vagy kompromisszumot kötni és akkor minden bizonnyal nagyobb kínálattal találkozunk és talán elkerülhető az, hogy versengeni kelljen egy-egy ingatlan vásárlása során. 

FONTOS! Az ingatlan váslrások során nem általános, de egyre gyakoribb jelenség a licitálás. Alapvetően ez az eladó érdekő, a vevő - ha érzelmileg befolyásolva van - könnyen többet ígérhet egy licit alkalmával, mint amennyire lehetősége lenne, vagy mint amennyit valójában ér az ingatlan. Érdemes ezért tovább keresgetni, vagy az alapvető licit szabályokat betartani.

 IV. Élményem egy budapesti lakás licitálásakor

Kinézed álmaid ingatlanát, minden szempontból megfelel épp olyan mint amilyenre vágysz és még az ára is korrekt. Elmész megnézed kicsit izzad a tenyered, homlokod hogy a tiéd lesz, végre csinálsz egy jó üzletet. Nah de, nem csak Te vagy ezzel így, hanem másik 8 jelentkező is van az ingatlanra. Mi történik ekkor, aki többet ígér az veheti meg az ingatlant.

Azt hiszem sokan ahhoz vannak szokva, hogy amikor vásárolunk, akkor bizony alkudni kell. Ha nem engednek belőle, akkor meg sem veszem - sokan talán így gondolkodnak. Azonban a jelenlegi piaci helyzetben, amikor a jól árazott ingatlanokra óriási a kereslet, akkor bizony nem lefelé, hanem felfelé alkudozunk.

Vevő sapkában épp lakás vásárlás előtt állunk. Szeretnénk egy felújítandó nagyobb lakást jó áron Budapest egyik kerületében. Gondosan megterveztük, hogy mi az amit fordíthatunk a lakás vásárlásra és állapottól függően mekkora összeget tudunk a felújításra költeni. Komoly érdeklődők vagyunk, előzetesen gondosan kikérdezzük az eladót és csak azokat a lakásokat nézzük meg, ami valóban komolyan érdekel. Mondhatni "farzsebben a pénzzel" megyünk megtekinteni az ingatlanokat. 

A minap is épp így indultunk a kiszemelt lakást megnézni. Felújítandó, felső emeleti, de nem bánjuk nekünk fontosabb a mérete, lokáció és az, hogy az előre meghatározott keretbe beleférjünk. A lakást a tulajdonos ingatlan értékesítő bevonásával hirdette, nincs ebben semmi különös a lakások többsége így cserél gazdát. Már az időpont egyeztetés nehézkesen ment, sokan voltunk, akik szerették volna a lakást. Végül sikerült időpontot kapnunk, pontosan meg is jelentünk. A lakást megnéztük, körbejártuk sok időnk nem volt, mert jött a következő csapat, nyilván egy jól árazott lakásnál nem is csoda. Megtekintést követően már a helyszínen minden alkudozás nélkül a "kikiáltási árat" megadtuk. Kértük, hogy jelezzenek vissza, hogy elfogadják- e az árat. 

Visszajelzett az ingatlanos még aznap, licit van. Oké mit tudunk tenni, licitálunk. Mi ennek a menete? Nincs menete, aki többet ad az viszi. Tiszta ügy, aki többet fizet az nyeri a licitet. Nincs ebben tapasztalatunk, de értjük mi a cél - ha mi volnánk az eladók mi is egy ilyen értékesítésre vágynánk.

Előre meghatároztuk, hogy nekünk mi a licit felső határa, mi az az összeg amit még meg tudunk adni a lakásért. Megadtuk a következő "licit árat" és vártunk türelmesen. Jött is hamar a válasz az ingatlanostól telefonon, volt aki többet adna érte. Gyors kupaktanács, rendben mi magasabb árat adunk és vártunk tovább. Újabb telefon megint magasabb lett az ár, adunk-e többet...? Mivel úgy éreztük, hogy ez lesz a mi lakásunk - már a belső tereket, felújítást stb. elterveztük, kicsit talán bele is éltük magunkat - eltökélten vártuk a választ megkapjuk-e a lakást, hiszen megadtuk a következő licit lépcsőt. Nagyon furcsa érzés várni arra, hogy több tízmillió forintot elkölthess. Újabb telefon van aki magasabbat ad érte, akarunk-e feljebb menni. Akarni nem akarunk, de úgy tűnik muszáj lesz, ha szeretnénk a lakást. 

Kicsit olyan ez mint a póker, mindenkinek vannak lapok a kezében, előtte vannak zsetonok aztán próbálod eldönteni, hogy van-e olyan aki blöfföl? Próbáltuk kideríteni az ingatlanostól mi is van-e olyan aki blöfföl. Kértük mondja már meg mégis hányan licitálnak erre a lakásra? Kaptuk a választ 4-5-en. Az még sok, szóval biztosan egy darabig menni fog a licit. Gondoltam bedobom, hogy mi az eladók álma vagyunk, ugyanis kp-ban tudunk fizetni. Mások is kaptuk a választ... Hogy mi van? Kinek vannak milliói így a farzsebben (mi korábban már eladtuk a lakásunkat és felvettünk minden létező családtámogatást ezért voltunk ennyire magabiztosak, valószínűleg mások is..). Rendben megadjuk a következő árat. 

Vevőként elképesztő érzés, hogy egy-egy licit lépcsővel több százezer forint "esik ki a zsebedből". Mintha ezt a pénzt megkeresni nehezebb volna, mint bemondani, hogy igen megadom azt a plusz 500.000 Ft-ot. Nos jött a telefon, alig vannak már versenyben konkrétan egy csapat, de ők már elmentek a falig, szóval adunk-e többet? Mikor lesz ennek vége - tettem fel a kérdést? Honnan tudjam nekünk nem sürgős jött a válasz? Majd a kérdés jövő héten egyösszegben le tudjuk tenni? Miért ez számít? Nem, vagyis igen, vagyis nem tudja megmondani. Igen, ha mi nyerünk ki tudjuk fizetni.

Mivel a lakás megtekintésére kevés idő volt, úgy éreztem, hogy mielőtt a "kikiáltási árhoz képest" a +10-12 %-ot megadjuk kérünk egy újabb megtekintési lehetőséget. Jött a kérdés, oké de utána megadjuk a magasabb árat? Igen, de előtte szeretnénk még egy megtekintési lehetőséget 15 perc lenne az egész. Rendben, azért megkérdezi a másik csapatot, hogy ők megadnák-e a magasabb árat mert ha igen, akkor csak akkor nézzük meg, ha még e felé vagyunk hajlandó menni. Rendben állapodtunk meg az ingatlanossal. 

Várunk. Várunk. Csörög a telefon. Ne jöjjenek megnézni eladtuk a lakást. Hogy mi van? A másik csapat már korábban beszélt a tulajdonossal is, szóval eladja nekik. De hát mi még nem nyilatkoztunk? Abban maradtunk, hogy hajlandók vagyunk többet adni érte, csak hadd nézzük már meg előtte még egyszer. Eladtuk. De ez hogy is volt tiszta verseny, ha a licit résztvevőit nem egyenmérce szerint kezelik. Mi nem voltunk szimpatikusak, a másik család lányának az öccsének a fiának az anyja öreg neki kell ez a lift nélküli 3. emeleti lakás...

Hoppon maradtunk. Hogy miért? Nem tudjuk... Talán nem voltunk szimpatikusak? Talán azért, mert egy több tízmilliós lakásra nem akartunk bemondásra ráígérni még 10-12 %-ot azelőtt hogy újra megnézzük. De mi még fentebb is mentünk volna az árban. Nem számít. Hát a licitnek vége eladtuk, ők megveszik mi meg nem. Így jártunk. 

A fentiek után megfogadtam, hogy nem vagyok hajlandó telefonon licitálni, így hogy nem tudom "kivel versenyzek", nem tudom, hogy valós-e az egész, vagy csak blöff, vagy mert nem tudom, hogy ki kinek és mit ígért, hogy ő kapja meg a lakást és a potenciális vevők kiessenek még akkor is, ha mentek volna feljebb az árban. A tulaj talán nem is tudott rólunk, talán előre le volt minden zsírozva...

Minden rossz indulat nélkül, tanulva a fentiekből vagy elkerülöm a licitet, vagy személyesen licitálok ezt javaslom minden hasonló cipőben járónak.