Milyen költségekkel kell számolnom a vételáron felül, ha ingatlant veszek?

Milyen egyéb költségek vannak az ingatlan vételár felett? 

Hogyan csökkenthetem az ingatlan vásárlás költségeit?

Hogy számíthatom ki, hogy mennyi pénzre lesz szükségem a lakás vásárláshoz?

Ezekre a kérdésekre adunk választ ebben a bejegyzésben.

1. Ne légy vakmerő!

Amikor lakás vásárlásra szánod rá magad, mindig fontold meg a döntésedet. Egyrészt vedd figyelembe, hogy ez egy olyan pénzügyi döntés, amely az életed meghatározó döntése lesz. Másrészt azért mert: 

• hosszabb távú beruházást jelent (pl. 1-2 évre ritka esetben veszünk lakást)
• általában nem kizárólag önerőből vásárolsz (azaz hitelt is kell felvenned)
• havi jövedelmed egy részét a hiteltörlesztő lefoglalja
• akkor is havi szinten költségekkel jár, ha nem használod (pl. közös költség)
• ha gyorsan kell pénzhez jutnod akkor az több hónap is lehet (pl. mire eladod, kiadod stb.).

Ne légy vakmerő hangzik a fejezet címében, hiszen mielőtt cselekedsz előtte gondolkodj és légy megfontolt.

FONTOS! A lakás vásárlás egy jó döntés, nem az a cél, hogy eltántorítsunk a vételtől, csupán arra akarjuk felhívni a figyelmet, hogy fontos döntés ez az ember életében, így jó előtte alaposan tájékozódni és kiszámolni valójában mivel jár egy vétel.

2. Számold ki mennyi pénzt tudsz a lakásvásárlásra fordítani

A lakás vásárlás költségei több tételből állnak:

• lakás vételára (ez az a költség, amiben megállapodsz az eladóval), mindenki számára érthető könnyen értelmezhető
• lakás vételárhoz szükséges hitel költsége (amennyiben nem csak önerőből vásárolsz), ezt könnyen kiszámolhatod ha egy banki hitel kalkulátort használsz pl. Lakáshitel kalkulátor
• ügyvédi költségek (ügyvédi munkadíj a vételár kb. 0,5 - 2 % -a), amire kérhetsz ajánlatot pl. Ajánlatkérés ügyvédi munkadíjra
• Földhivatali költségek, amely az ingatlan nyilvántartásba vételi költségét jelenti (2022-ben ez 6.600 Ft, de gyorsított - soron kívüli - eljárásban ez 16.600 Ft, jelzálogjog bejegyzése esetén 12.600 Ft / érintett ingatlan). A területileg illetékes földhivatalokat itt találod.
• Tulajdoni lapok költségei (1-3.600 Ft ez attól függően, hogy hiteles tulajdoni lapra van-e szükséged vagy sem), ezt amúgy elérheted a neten Tulajdoni lap lekérése ügyfélkapun keresztül
• Vagyonszerzési illeték, ami a vételár 2-4 %-a (vannak kedvezmények pl. első tulajdon, résztulajdon, CSOK stb.). Az ingatlanvásárlási illetékre használd ezt a kalkulátort Vagyonszerzési illeték kalkulátor lakásvásárlás

A fentiek alapján jól látható, hogy a vételáron felül kb. 5-10 % költség merül fel, amit ki kell fizetned egy lakásvásárlás során. Tehát ha Te egy 30 millió Ft-os ingatlant vásárolsz, akkor még kb. 1,5 - 3 millió Ft plusz költséggel kalkulálnod kell (nyilván itt figyelembe kell venni minden körülményt, amit fentebb is felsoroltunk).

A lakásnak azonban nem csak a vásárláskor lesz költsége, hanem azután is, lássuk csak:

• havonta fizetned kell a hiteltörlesztést 
• rezsi (közös költség, szemétszállítás, víz és csatorna, gáz, villany stb.)
• biztosítási díj (mindig köss lakásbiztosítást - még akkor is ha a társasháznak van az épületre kötvénye - és ne csak az épületre köss, hanem valamennyi ingóságra is), itt találsz egy díjkalkulátort
• karbantartási költségek, ez jellemzően a vételár kb. 0,05 - 0,1 %-a évente (pl. kisebb javítások, meghibásodások)
• felújítási költségek, ami évente kb. a vételár 1-2 %-a átlagban (pl. néhány évente ki kell festeni, le kell cserélni a kapcsolókat esetleg komplett villanyszerelési munkák adódnak, vagy fel kell újítani a fürdőszobát, cserélni kell a burkolatokat stb.) ezekre a költségekre is gondolni kell

FONTOS! Ha hitelt veszel fel akkor a havi jövedelmed max. 20-30 %-át fordítsd legfeljebb a hiteltörlesztésre.  Amennyiben hitelből vásárolsz úgy érdemes előzetes hitelminősítést kérned, ezzel nem csak képet kapsz arról, hogy hitelképes vagy-e, hanem a feltételek, törlesztőrészlet ismeretében elgondolkodhatsz azon, hogy érdemes-e belevágnod a lakásvásárlásba. 

Még egy jó tanács, hogy mielőtt foglalót adnál a lakásra - és ha hitelt veszel fel - kérj előzetesen ingatlan értékbecslést mert előfordulhat, hogy a bank értékbecslője a hitelbírálati folyamatban alacsonyabb összegre értékeli fel a lakást, így nem kapsz annyi hitelt, mint amennyire szükséged volna. Ebben az esetben vagy elállsz a vásárlástól (és buktad a foglalót), vagy betolsz még némi önerőt (ha a max. hitelre törekedtél). Ezekre az esetekre megoldás lehet az is, ha előlegben állapodtok meg a foglaló helyett amit érdemes ügyvédi letétbe helyezni (és ha minden kötél szakad azt visszakapod), vagy nagyobb önerő és kisebb hitel mellett vásárolsz (pl. min. 30 % önerő, 70 % hitel arányban).

3. Hogyan csökkentheted a lakásvásárlás költségeit?

Sokan úgy gondolják, hogy nincs lehetőség arra, hogy olcsóbban "megúszd" a vásárlást. Azt hiszem ebben annyi igazság van, hogy az összes költséget nem lehet elkerülni, de tudunk tenni azért, hogy a lehetőségekhez mérten csökkentsük a költségeinket. Lássuk mit tehetünk, hogy az ingatlan vásárlás költségeit csökkentsük:

• bérbe adod a vásárolt lakást és Te olcsóbban bérelsz pl. olcsóbb kerületben
• több szobás lakásba költözöl és az egyik szobát kiadod (amíg Te a másikat használod)
• olyan lakást vásárolsz amihez van tàroló/pince/garázs/kocsibeálló és ezeket kiadod
• felújítandó lakás mellett döntesz, amit csak idővel fogsz felújítani
• olcsóbb kerületekben nézelődsz, ha alacsonyabb a vételár úgy valamennyi a vásárlással járó költséged is arányosan csökken
• olyan lakás veszel, aminek olcsóbb a fenntartása (pl. szabályozható a fűtés)
• közösen vásároltok pl. testvérek együtt, barátnővel, baráttal stb.
• megfontolod és összehasonlítod a banki hitelajánlatokat (pl. THM, hitelkamat), esetleg érdemes lehet megkérdezni, hogy várható-e a közeljövőben egyedi kedvezmény az adott bank hitelajánlatai között (pl. ingatlan értékbecslés, folyósítási költséget elengedik stb.)
• változó kamatozással veszel fel hitelt (NEM javasoljuk, mert nagyon kockázatos lehet, kiszámíthatatlanná teszi a havi törlesztőrészlet mértékét, nem tervezhető és nagyon nagy a kitettség a pénzügyi és gazdasági rendszert negatívan befolyásoló tényezőknek)
• olyan lakásokat keresel, aminek az ára idővel nagyobb mértékben növekszik mint az átlag, így ha egy befektetésnek tekintünk az ingatlanvásárlásra, akkor a magasabb arányú árnövekedés kedvezően befolyásolhatja a költségeket (pl. a 10. év után annyit ér a lakás, hogy érdemes eladni és realizálni a nyereségét)
• igénybe veszed a családtámogatási kedvezményeket
• adóhatóságnál az illetékre részletfizetést kérsz
• megpróbálod növelni az önerődet és családi, baráti segítséget kérsz (pl. kölcsönt kérsz kamatmentesen), vagy már korán elkezdesz félretenni arra, hogy vásárláskor minél magasabb önerővel rendelkezz
• munkáltatói kölcsönt kérsz, ami jellemzőbben olcsóbb a piaci hitelekhez képest (nagyobb cégeknél van erre lehetőség)

FONTOS! Minden lehetőséget gondolj végig, mert ez jelentősen módosíthatja a lakásvásárlás költségeit mind rövid, mind hosszútávon.